Nhận bảng giá
Số điện thoại
033 6764 345

Giá đất thủ thiêm theo Lancaster Legacy

gia-dat-thu-thiem-theo-nhan-dinh-lancaster-legacy

Theo Lancaster Legacy thì từ khóa “giá đất Thủ Thiêm” đang có lượt tìm kiếm rất lớn trên trên facebook, hay các trang web về kinh tế-bất động sản, các diễn đàn nói về chứng khoán. Ngược đọc, người xem có sự quan tâm đặc biệt với sự truy cập khủng về các bài viết, các video của CafeLand đăng trên website và kênh youtube của chúng tôi. Đúng là như vậy, từ trước đến nay chưa bao giờ từ khóa “giá đất Thủ Thiêm” lại nóng đến thế. Mức giá trúng thầu lên tới hơn 2,4 tỷ đồng/m2, gấp 8,3 lần mức giá khởi điểm. Mức giá này cao hơn rất nhiều so với giá đất ở những nơi được coi là siêu đắt đỏ tại các khu vực đắc địa nhất ở Hà Nội và TP.HCM.

Tổng quan giá đất Thủ Thiêm

Mức ảnh hưởng của Đất Thủ Thiêm đã lan rộng trên nhiều lĩnh vực, nhiều khu vực trong cả nước, khiến cho sóng dư luận không thể đứng yên. Tham chiếu mức giá này nhiều cổ phiếu bất động sản đang có quỹ đất lớn cũng bỗng tăng vọt lên nhiều phiên liền trong tuần giao dịch vừa qua. Cùng lúc này thì các nhà đầu tư đua nhau đi săn đón đất ở khắp các khu vực trên cả nước. Bởi so với giá của đất Thủ Thiêm thì nhiều khu vực đẹp có mức giá đất rẻ hơn nhiều. 

Nhiều ngân hàng cũng vui mừng thầm bởi vì những tài sản đảm bảo rất có thể sẽ được định giá lại và cao hơn nhiều so với trước đó.Điều này giúp các ngân hàng có thể yên tâm phần nào về giá trị các tài sản đảm bảo bằng bất động sản khi mà nợ xấu ngày càng phình to. Khi mà các khoản vay dành cho các doanh nghiệp bất động sản và cá nhân đầu tư bất động sản thời gian qua đã tăng lên rất mạnh thì việc này các có ý nghĩa và sức ảnh hưởng hơn.

Sau khi đọc những thông tin trong dư luận thời gian qua, tôi nhận thấy một điều: Có một tỷ lệ lớn đánh giá rằng mức giá đất Thủ Thiêm tăng vọt là bất thường. Chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản GS Đặng Hùng Võ bày tỏ nghi ngờ: “Ngay cả việc xây chung cư hay biệt thự thì không ổn rồi, kể cả hoạt động sản xuất kinh doanh cũng không tạo ra được lợi nhuận đủ để ‘chở’ cái giá 2,5 tỷ đồng/m2”.

Khi tôi nói chuyện và trao đổi với nhiều người bạn của mình làm trong lĩnh vực bất động sản hoặc đầu tư tài chính. Thì khá nhiều người bạn tôi cũng nghi ngờ rằng có động cơ thật sự đằng sau mức giá quá bất thường ở Thủ Thiêm.

Họ cũng cho thấy rằng mức mức trúng thầu đấu giá này cũng cao hơn hàng chục đến hàng trăm lần so với mức giá được giao cho doanh nghiệp Đại Quang Minh hay mức giá đất khu đất tại Ba Son, Tân Cảng giao cho các doanh nghiệp cách đây một số năm. Vấn đề này là động lực khiến tôi muốn phân tích xem mức giá trên có thật sự hợp lí hay không hay là “giá ảo” như tôi và mọi người đang nghi ngờ.

Chúng ta phải nắm rõ được quy luật hình thành giá đất thì mới có thể đưa ra câu trả lời đúng nhất. Bước đầu cần phải có một cái nhìn khách quan là việc đấu giá các lô đất ở Thủ Thiêm có hàng chục doanh nghiệp lớn và đằng sau những doanh nghiệp này đều là các tên tuổi lớn trong ngành bất động sản Việt Nam và có cả bóng dáng của các nhà đầu tư nước ngoài. Ngoài ra cuộc đấu giá cũng diễn ra công khai, quyết liệt với hàng trăm lượt trả giá vô cùng gây cấn. Vì thế chúng ta có thể thấy rằng khả năng xảy ra “sắp bài”, “diễn kịch” trong đấu giá là trường hợp ít xảy ra.

Còn nữa, những người đầu tư đều là các doanh nghiệp lớn mạnh, tiền cọc ban đầu họ bỏ ra cũng lên đến con số hàng trăm tỷ đồng. Từ đây, chúng ta có phần nào đó khẳng định rằng việc đấu giá này có thể nói là minh bạch và tuân thủ cơ chế thị trường. Vì thế có lẽ có lý do chính đáng để đưa ra mức giá cao ngất ngưỡng mà các nhà đầu tư trả, cao gấp nhiều lần mức giá mà các chuyên gia định giá của chính quyền.

gia-dat-thu-thiem-theo-nhan-dinh-lancaster-legacy

Ở trên mặt lý thuyết, để định giá một tài sản nào đó sẽ có nhiều phương pháp cách thức khác nhau. Tuy nhiên 2 phương pháp được sử dụng phổ biến là: Phương pháp so sánh với các tài sản tương đồng và phương pháp chiết khấu dòng thu nhập trong tương lai. Tuy nhiên nếu chỉ nhìn bề ngoài để so sánh thì giá đất Thủ Thiêm không được thuyết phục so với những mức giá đắt đỏ của khu vực xung quanh thì mức giá trúng thầu này cao hơn nhiều.

Đặc biệt để có thể tìm ra một tài sản hoàn toàn tương đồng cũng không hề đơn giản. Với mỗi khu đất mà đầu thầu thành công thì chắc chắn các nhà đầu tư sẵn sàng trả giá phù hợp với chiến lược khai thác khu đất đó. Từ đây có thể thấy rằng phương pháp khả dĩ để đánh giá giá trị lô đất này là nên tiếp cận ở góc độ thu nhập trong tương lai mà mảnh đất này có thể tạo ra.

Hiểu theo cách khác,  các nhà đầu tư cần phải xác định 2 thông số quan trọng đầu vào là tổng doanh thu từ phương án kinh doanh trên mảnh đất đó trừ đi tổng chi phí bỏ ra để xác định chính xác giá trị lô đất có thể mang đến. Vì thế, việc xác định một cách tương đối chính xác các thông số đầu vào ở trên là mấu chốt để biết được mức giá 2,4 tỷ đồng/m2 là cao hay thấp.

Có lẽ đến đây mọi người cũng có thể hiểu được một cách rõ ràng hợp lý mức giá đất cao ngất từ những thông tin được công bố ở trên. Đúng là như vậy đất được chính quyền mang ra đấu giá, vì thế đã có đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Theo đó, đối với lô đất lô 3-12 được Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (công ty con thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng có hệ số sử dụng đất 8,95 lần, diện tích sàn tương ứng 90.000m2. Chúng ta có thể thấy rằng, chỉ tính riêng giá đất cho mỗi m2 sàn xây dựng (GDA) là 272,22 triệu và với hệ số diện tích sử dụng khoảng 80% thì mức giá của mảnh đất này giao động khoảng 340,27 triệu đồng/m2 diện tích sử dụng.

Mức giá kể trên cộng với mức giá xây dựng dành cho công trình cao cấp thì giá thành trung bình mỗi m2 sàn sử dụng ở đây có thể lên đến 370 đến 380 triệu đồng/m2. Nếu tính ra thì mức giá hòa vốn đối với chung cư xây dựng trên khu đất này cũng không dưới 400 triệu đồng/m2. Các khu vực khác nhau giữa chung cư, khối kinh doanh thương mại… sẽ có những mức giá phân bổ khác nhau. Nhưng cuối cùng thì câu hỏi chung của mọi người vẫn là mức giá này có quá cao hay không?

Thời điểm hiện tại thì trên thực tế chưa ghi nhận mức giá chào bán nào vượt ngưỡng 400 triệu đồng/m2 dành cho các căn hộ chung cư ven sông tại khu Thủ Thiêm .

Trước đây thì ngay tại khu vực trung tâm thì mức giá chung cư khu vực Ba Son hiện cũng được giao dịch khoảng 200 triệu đồng/m2 và khu vực Sala cũng chỉ quanh mức khoảng 100 triệu đồng/m2. Có thể thấy rằng mức giá thành ước tính từ chung cư xây trên lô đất do Tân Hoàng Minh đấu thầu thành công đang ở mức cao hơn rất nhiều so với thị trường.

Chúng ta có thể thấy rằng, bất động sản là một sản phẩm đặc biệt và đặc biệt hơn khi nó ở một vị trí đặc biệt nên mức giá bán ra thị trường cũng rất đặc biệt. Vì thế mọi so sánh đều chỉ ở mức tương đối. Để có thể sở hữu những sản phẩm bất động sản đặc biệt nói này thì những khách hàng đặc biệt có thể sẵn sàng bỏ ra một mức giá rất cao .

Thực tế, hiện tại  cũng có dự án chung cư tại TP.HCM và Hà Nội đang được bán với mức giá cao vượt trội so với bất động sản xung quanh. Cụ thể một số dự án đó là dự án One Central Saigon của Tập đoàn Masterise Homes tại trung tâm Quận 1 có mức giá cao nhất lên đến 530 triệu đồng/m2. Hay dự án Grand Marina Saigon (khu Ba Son, Quận 1) với giá bán dao động khoảng 350 – 423 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, mức giá cao nhất đạt The Grand HaNoi – Masterise D’. San Raffles được rao bán với mức giá khoảng 25.000 USD – 30.000 USD/m2 (tương đương khoảng hơn 550 – hơn 700 triệu đồng/m2). Bất động sản căn hộ tại các quốc gia khác trong khu vực như Singapore, Hong Kong, Đài Loan, Trung Quốc thì cũng có rất nhiều bất động sản là chung cư có mức giá từ 50 đến 200 nghìn USD/m2.

Qua đây có thể thấy rằng việc Tân Hoàng Minh sẵn sàng bỏ ra 2,4 tỷ đồng để mua 1m2 đất ở khu vực được quy hoạch là một khu vực đẹp nhất của một thành phố có quy mô lớn và phát triển bậc nhất ở Đông Nam Á cũng không phải vấn đề không bình thường. Bởi vì khi một doanh nghiệp lớn trong ngành bất động sản đang có rất nhiều siêu dự án ở phân khúc cao cấp thì ắt hẳn đã có những tính toán riêng của mình.

Nhiều khách hàng Việt Nam và cả nước ngoài chắc chắn sẽ sẵn sàng chi trả cho các căn hộ có thương hiệu ở mức giá từ 400-500 triệu/m2, ngoài ra có thể cao hơn. Vì thế, Tân Hoàng Minh vẫn có thể kiếm được hàng chục nghìn tỷ lợi nhuận khi đấu thầu thành công khu đất siêu đắt đỏ này.

Xem thêm: Lancaster Legacy Quận 1 là siêu phẩm căn hộ cao cấp tiếp theo chuẩn bị được Trung Thủy ra mắt, tọa lạc ngay tuyến đường Nguyễn Trãi sầm uất.

5/5 - (1 bình chọn)