Nhận bảng giá
Số điện thoại
033 6764 345

Lancaster Legacy – Cú sút trời giáng vào thị trường bất động sản

lancaster-legacy

Lancaster Legacy – Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã bất ngờ ban hành Thông tư 22 trong khi thị trường bất động sản đang trong giai đoạn trầm lắng. Nội dung chính là việc sẽ siết lại các hoạt động của ngân hàng theo hướng “an toàn hơn”.

Thị trường chứng khoán đã bị tác động ngay sau khi thông tư được ban hành. Cụ thể là: VN-Index giảm hơn 1% và thổi bay VN30 hơn 2%. Vậy Thông tư 22 sẽ tác động ra sao đến thị trường chứng khoán?

Siết nguồn vốn cho vay

Thông tư 22 có 1 điểm rất đặc biệt và đáng chú ý là: NHNN quy định rõ lộ trình tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Theo đó, từ 1/1/2020 đến 30/9/2020 tỷ lệ này là 40%; từ 1/10/2020 đến 30/9/2021 là 37%; từ 1/10/2021 đến 30/9/2022 là 34% và kể từ 1/10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%.

lancaster-legacy-cu-sut-troi-giang-vao-thi-truong-bat-dong-san

Do lộ trình giảm tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn cho vay trung dài hạn đã được NHNN công bố tại các dự thảo trước đó nên kết quả này không có quá nhiều bất ngờ. Theo số liệu của NHNN, vào cuối tháng 8/2019 tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn là 27,61%. Cụ thể là nhóm NHTM nhà nước là 30,61%, nhóm NHTM cổ phần là 30,91%.

Tóm lại, đa số các phần lớn ngân hàng đã đáp ứng được yêu cầu của quy định này. Nhưng nhìn vào thực tế số ngân hàng nhỏ có tỷ trọng sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn trên 40% còn khá nhiều. Vì thế , mặc dù lộ trình kéo tỷ lệ này xuống ở mức khá thấp là 30% còn gần ba năm nữa mới thực hiện. Các ngân hàng chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng khác nhiều bởi điều này.

“Lãi suất cho vay tăng khá mạnh” là hiện tượng xuất hiện ở nhiều ngân hàng trong thời gian qua. Nguồn vốn cho vay trung dài hạn sẽ giảm và chi phí do vốn sẽ tăng nếu tỷ lệ nguồn vốn huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm. Do đó các doanh nghiệp sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận vốn do thời gian tới lãi suất sẽ không thể giảm.

Từ ngày 1/1/2020 các ngân hàng khi quy định tỷ lệ cấp tín dụng so với vốn huy động  tối đa ở mức 85% thì sẽ bị tác động lớn bởi Thông tư 22. Do tỷ lệ cho vay so với huy động của các ngân hàng đang ở mức khá cao nên sẽ bị ảnh hưởng rất lớn bởi quy định này.

Đúng vậy vào cuối tháng 9, theo NHNN thì tỷ lệ huy động/cho vay của toàn hệ thống ngân hàng vẫn còn 88,13%. Cụ thể: Nhóm NHTM nhà nước là 91,47%, nhóm NHTM cổ phần 84,61%.

Tỷ lệ cấp tín dụng so với vốn huy động đến ngày 30/09/2019

lancaster-legacy-cu-sut-troi-giang-vao-thi-truong-bat-dong-san-1

Một vài ngân hàng cho vay/huy động vốn rất cao theo thống kê cụ thể tính đến hết quý 2/2019, một số ngân hàng có tỷ lệ cho vay/huy động rất cao. Ví dụ như: Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng (VPB), NH Tiên Phong, Ngân hàng Quốc tế Việt Nam (VIB), Vietinbank và BIDV, tỷ lệ này vẫn trên 100%. Một loạt ngân hàng khác như Liên Việt (LPB), Quân Đội (MBB), Á Châu (ACB), An Bình (BAB)… có tỷ lệ cho vay so với huy động trên 85% tính đến cuối tháng 6/2019.

Tỷ lệ vốn cho vay/huy động của một số ngân hàng

lancaster-legacy-cu-sut-troi-giang-vao-thi-truong-bat-dong-san-2

Các ngân hàng đã bị NHNN đã tung một cú sút mạnh do việc “siết” tỷ lệ vốn huy động/cho vay về mức 85%. Trong đó, nhóm NHTM nhà nước bị ảnh hưởng lớn nhất do đang có tỷ lệ này khá cao. Vì thế trong những tháng tới nguồn vốn cung ra nền kinh tế sẽ khó khăn hơn, kèm theo đó lãi suất sẽ có thể tiếp tục tăng.

Lancaster legacy Nguyễn Trãi được đầu tư bởi Trung Thủy Group – một tập đoàn BĐS nổi tiếng nhất nhì Việt Nam.

Cú sút trời giáng vào bất động sản

lancaster-legacy-cu-sut-troi-giang-vao-thi-truong-bat-dong-san-3

Nguồn: BCTC ngân hàng

Không chỉ siết lại hoạt động cho vay đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân hàng. Mà Thông tư 22 còn có mục tiêu nhắm đến còn hạn chế cho vay trong lĩnh vực bất động sản.

Hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản đã tăng từ 150% lên 200% do thông tư 22. Trong việc xác định hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng thì hệ số rủi ro này được áp dụng để tính (mẫu số) . CAR càng giảm nếu hệ số rủi ro ngày càng tăng( tỷ lệ nghịch). Vì thế ngân hàng sẽ bị tác động rất mạnh nếu tăng hệ số rủi ro cho vay bất động sản thêm 50 điểm phần trăm.

Cùng với sự tăng trưởng mạnh của thị trường bất động sản thì trong thời gian qua dòng vốn chảy vào khu vực này cũng rất lớn. Vài ngân hàng dư nợ cho vay đầu tư bất động sản tăng lên rất mạnh. Điển hình như VPBank có dư nợ cho vay bất động sản đạt gần 48.472 tỉ đồng. Hiện nay dư nợ cho vay đầu tư bất động sản của ngân hàng này chiếm tới 19,58% tổng dư nợ.

Techcombank là ngân hàng cũng có dư nợ cho vay bất động sản lớn. Với mức dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản hơn 26.700 tỷ đồng, chiếm tương đương 14,4%. So với bình quân chung của các ngân hàng thì tỷ lệ này cao hơn khá nhiều.

Tính đến cuối tháng 6/2019 theo số liệu của NHNN, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt gần 1,4 triệu tỉ đồng, tăng 6,5% so với cuối năm 2018 và chiếm 18,2% tổng dư nợ nền kinh tế. Nhưng trong số này tín dụng tiêu dùng bất động sản đạt 66% và còn tín dụng kinh doanh bất động sản chỉ có 34% là .

Hiện nay dù đa số các ngân hàng đều có CAR lớn hơn 8% theo quy định và tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm một tỷ lệ không cao. Tuy nhiên, việc tăng hệ số rủi ro cho vay bất động sản lên đối với nhiều ngân hàng sẽ khiến hệ số CAR bị ảnh hưởng nhiều. Vì thế chắc chắn việc sẽ thận trọng hơn khi cho vay đầu tư bất động sản là cần thiết đối với các ngân hàng.

Ngoài ra Thông tư 22 còn đưa ra quy định để siết lại việc cá nhân vay tiền mua bất động sản cao cấp. Và từ đó, các khoản cho vay với cá nhân phục vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng đó từ 4 tỉ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đó đã áp dụng hệ số rủi ro 50%) sẽ bị áp hệ số rủi ro 120%. Điều này có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 31/12/2020.

Với gần 1 triệu tỉ đồng đang cho vay tín dụng tiêu dùng bất động sản và trong đó chắc chắn có một tỷ lệ không nhỏ những người vay để đầu tư bất động sản cao cấp với số tiền lên đến trên 4 tỉ đồng, quy định này ảnh hưởng rất nhiều đến quyết định tài trợ của ngân hàng cho những cá nhân vay tiền lớn để đầu tư bất động sản cao cấp.

Vì thế, việc NHNN nhằm siết lại việc vay vốn đầu tư bất động sản cao cấp đang diễn ra khá mạnh sẽ là một đòn đánh không hệ nhẹ nhàng.

5/5 - (2 bình chọn)